ANALYSE: Verduurzaming huurwoningen

PETER HENDRIKS

Zo’n 2,1 miljoen corporatiewoningen moeten van het gas af en dat betekent: verduurzamen. Tegelijkertijd moeten corporaties fors bijbouwen om de woningnood te lenigen. Hoe valt dat te rijmen met een meer dan verdubbeling van de fiscale lasten van de sector in 2021? Spoiler alert: niet.

Van een kabinet mag je beleid verwachten dat logisch in elkaar steekt. Onuitvoerbaar beleid is niet alleen zinloos, maar je houdt er ook de kiezers mee voor de gek. Rutte III kampt met minstens één beleidsveld waar de logica ontbreekt: de sociale woningmarkt. Het kabinet is op dat gebied met twee onverenigbare operaties bezig.

De woningcorporaties, die in Nederland het leeuwendeel van de sociale huurwoningen bezitten, hebben twee belangrijke opgaven op hun bordje geschoven gekregen. De financiële onderbouwing van deze twee peperdure mega-operaties deugt echter voor geen cent. De inkomsten van de woningcorporaties worden door Rutte lll nog verder afgeroomd dan onder Rutte ll. Lees verder

Huurders van sociale woningen draaien op voor afschaffing dividendbelasting

PETER HENDRIKS
Het kabinet-Rutte III spekt de aandeelhouders van de grote concerns door de dividendbelasting af te schaffen. Maar wie moet het gat in de begroting opvullen? Uit nader onderzoek blijkt dat de woningcorporaties een flink deel van de rekening krijgen gepresenteerd.

De afschaffing van de dividendbelasting is een bron van grote politieke ergernis gebleken. Er is in de Tweede Kamer al uitgebreid gedebatteerd over het nut van het schenken van 1,4 miljard euro aan de buitenlandse aandeelhouders van Nederlandse bedrijven. Vorige week bleek de voltallig coalitie bereid om de politieke geloofwaardigheid op het spel te zetten: zowel de premier als de fractievoorzitters van de coalitiepartijen beweerden zich totaal niets te herinneren van de memo’s over de zaak die tijdens de formatie zijn rondgestuurd.

Waar de Kamer verzuimde in te duiken tijdens de debatten, is een ander gevoelig onderwerp: de dekking van de maatregel. Elke belastingverlaging moet op de een of andere manier worden gecompenseerd. Dat is een keiharde regel in Den Haag. De vraag is dus: wie gaan opdraaien voor het ontstane gat van 1,4 miljard euro?

VNO-NCW deed premier Rutte het plan aan de hand om de onroerendezaakbelasting (OZB) te verdubbelen. Dat was natuurlijk niet haalbaar: van zo’n maatregel zouden ook woningbezitters de dupe zijn. En dat zijn, naast de grote bedrijven, de troetelkinderen van de premier — mede omdat ze een belangrijke groep VVD-stemmers vormen.

Brievenbusfirma’s
CDA-fractievoorzitter Sybrand Buma zei tijdens het debat over de memo’s dat hij het ‘heel belangrijk’ vond dat er dekking was gevonden door een verlaging van de renteaftrek voor brievenbusfirma’s. En Farid Azarkan van DENK stelde in datzelfde debat dat de afschaffing van de dividendbelasting deel uitmaakt van een heel pakket, waarvan ook een verlaging van de vennootschapsbelasting deel uit maakt.

Ze zitten beiden in de goede richting, maar waar moet dat geld dan precies vandaan komen? Een tipje van de sluier: de woningcorporaties. En dat is niet de eerste keer: die corporaties vormden ook voor eerdere kabinetten onder leiding van Mark Rutte een handige bron van geld.

Wat heeft een dividendvrijstelling voor buitenlandse aandeelhouders te maken met Nederlandse woningcorporaties? Je kunt het ook omdraaien: wat hebben Nederlandse sociale huurders te maken met het dividend van internationale beleggers in bedrijven als Unilever en Shell?

Het draait allemaal om een Europees initiatief. Volgens Brussel ‘shoppen’ te veel internationale bedrijven binnen Europa voor de beste fiscale voorwaarden. Nederland heeft er een handje van om dergelijke bedrijven het zeer naar hun zin te maken. Dat is de voornaamste reden dat er zo’n groot aantal zogeheten brievenbusfirma’s in Nederland is gevestigd. Dergelijke bedrijven hebben hier geen echte activiteiten, maar ze mogen hier van de Nederlandse fiscus bijvoorbeeld wél al hun rentelasten aftrekken van de winst. Daarmee verlaag je de uiteindelijk te betalen vennootschapsbelasting aanzienlijk.

Brussel wil toe naar een gelijk speelveld binnen Europa. Daarom wordt elke lidstaat verplicht om nieuwe fiscale regels in te voeren. Die moeten ervoor zorgen dat elk bedrijf in Europa hetzelfde percentage aan rentelasten mag aftrekken voor de vennootschapsbelasting. Volgens de nieuwe regels kan een bedrijf maximaal een bedrag aan rentelasten aftrekken dat 30 procent bedraagt van de EBITDA, een winstbegrip.

Het venijn
In Nederland mag op het moment nog álle betaalde rente worden afgetrokken. Dat was voor veel internationaal opererende bedrijven één van de redenen om de totale winst bij een Nederlandse (brievenbus)-dochter te laten neerslaan.

Om de pijn van het verlies aan renteaftrek voor Nederlandse bedrijven een beetje te compenseren en de aantrekkelijkheid van Nederland als vestigingsland te verbeteren, wordt het tarief voor de vennootschapsbelasting in Nederland verlaagd van 25 procent naar 21 procent. Een zeer winstgevend bedrijf met lage rentelasten kan er met die tariefsverlaging dus nog best zonder kleerscheuren vanaf komen.

Maar nu komt het venijn. Sinds 1 januari 2008 wordt over de winst van woningcorporaties ook vennootschapsbelasting geheven. Dat is al merkwaardig: corporaties zijn immers maatschappelijke instellingen zonder winstoogmerk. Eerst viel de schade nog te overzien: in 2016 betaalde de sector slechts 100 miljoen euro aan vennootschapsbelasting, op totale huurinkomsten van circa 14 miljard euro. Dat valt nog relatief mee. Maar doordat op de winst die corporaties maken vennootschapsbelasting wordt geheven, worden ze dus ook geraakt door die nieuwe EU-richtlijn.

In de zomer van 2017 lag er in Den Haag een wetsvoorstel gereed. Dat zou erin voorzien dat de corporaties werden vrijgesteld van de beperking van de renteaftrek. De nieuwe coalitie zocht echter naar een manier om 1,4 miljard euro — de jaarlijkse kosten voor het schrappen van de dividendbelasting — te compenseren. Bij de VVD is de liefde voor de corporatiesector maar heel beperkt en dus ging er zonder veel hartzeer een streep door de toezegging van kabinet Rutte-II dat voor corporaties het oude fiscale regime zou blijven gelden. De overige coalitiepartners gingen daarin blijkbaar mee.

De sociale huurder betaalt
De Nederlandse situatie wijkt duidelijk af van die in de ons omringende landen. In Frankrijk bijvoorbeeld hoeven woningcorporaties helemaal geen vennootschapsbelasting te betalen en in België zijn de corporaties vrijgesteld van de nieuwe regeling over de aftrek van rentekosten. Maar in Nederland valt de sociale volkshuisvesting dus geheel onder de aangescherpte regels voor renteaftrek. Gevolg: de sociale huurder betaalt mee aan de kosten van het schrappen van de dividendbelasting.

Omdat ze veel geld moeten lenen voor de financiering van te bouwen woningen, hebben corporaties heel hoge rentelasten. Wat heet: zo’n 23 procent van de huurinkomsten gaat op aan rentebetalingen. In het oude systeem konden al die rentelasten helemaal worden afgetrokken. Omdat corporaties maar kleine winstjes hebben, smolt door die enorme aftrekpost de vennootschapsbelasting voor een belangrijk deel weg. Maar volgens de nieuwe regels kan dus nog maar een bedrag dat overeenkomt met 30 procent van de EBITDA worden afgetrokken.

Volgens berekeningen van Aedes, de belangenbehartiger van de corporatiesector, gaat die beperking van de renteaftrek de sector zo’n 300 miljoen euro op jaarbasis kosten. Dat bedrag is volgens Aedes direct bedoeld om het gat van 1,4 miljard euro te helpen dichten. Dat past ook mooi in het liberale plan om de corporatiesector financieel zó onder druk te zetten, dat ze op grote schaal woningen moet verkopen — en de sociale huursector in Nederland kleiner wordt.

Gifbeker
Maar de gifbeker is nog lang niet leeg voor de corporaties. Helemaal los van de nieuwe regels rond renteaftrek zou de vennootschapsbelasting ook al stijgen — en wel van 100 miljoen in 2016 tot 600 miljoen in 2021.

Dat heeft twee oorzaken. In de eerste plaats zijn de zogeheten fiscaal compensabele verliezen uit de slechte tijd bijna opgebruikt; dat betekent dat de corporaties de verliezen uit het verleden nauwelijks meer kunnen gebruiken. Die dempende factor valt dus weg.

De tweede factor is de gestegen marktwaarde van de woningen van de corporaties. Door de oplopende huizenprijzen is de WOZ-waarde van het bezit namelijk flink toegenomen. Fiscaal geldt die waardestijging als winst waarover belasting moet worden betaald. Die winst zit helaas opgeslagen in bakstenen en zolang de corporaties die woningen niet verkopen, worden ze er dus geen cent wijzer van. 

Er is nog een laatste bron van financiële pijn voor de sector: de verhuurdersheffing. Deze heffing bedroeg in 2017 1,7 miljard euro en die zou niet verhoogd worden. Maar ook deze kostenpost is gekoppeld aan de WOZ-waarde van het bezit van de corporaties. Die hogere WOZ-waarde zal volgens de berekeningen van Aedes in 2021 leiden tot de afdracht van twee miljard euro onder de noemer van de verhuurdersheffing.

Krachtenspel
Het ministerie van Binnenlandse Zaken bevestigt volgens Aedes de juistheid van deze bedragen. Op het Aedes-congres in april zei minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse en Koninkrijksrelaties dat ze begreep dat de sector grote moeite had met de beperking van de renteaftrek. Ook beloofde Ollongren dat ze de zaak zou aankaarten binnen het kabinet. Ze vroeg wel begrip voor het krachtenspel waarin ze moet opereren. Dat klinkt niet geruststellend. Dat bedrag is al ingeboekt als dekking voor de 1,4 miljard euro en binnen het kabinet zal niemand zin hebben om weer een gat te creëren.

De corporatiesector zal tot 2021 de afdrachten aan de belastingdienst alles bij elkaar met een miljard euro per jaar zien toenemen. Voor de corporaties staan daar geen noemenswaardige extra inkomsten tegenover. Op 4 april publiceerde FTM een artikel waarin ik betoogde dat door de verhuurdersheffing de corporatiesector in een verkramping was geraakt. Daardoor zijn er van 2010 tot 2017 ruim 113.000 sociale woningen minder gebouwd dan wanneer de bouwproductie van 2009 was gehandhaafd. Het tekort aan woningen is daardoor gegroeid. De huidige enorme toename van belastingen en fiscale heffingen zou een herhaling van dat scenario te zien kunnen geven. 

De conclusie is simpel: ondanks dat er de komende zeven jaar ruim 700 duizend woningen gebouwd moet worden om de groei van het aantal huishoudens bij te benen, zet het huidige kabinet toch weer alles op alles om de corporaties te belemmeren hun bouwdoelstelling te realiseren. Die staat op 34.000 woningen per jaar in 2021. Private partijen gaan het gat zeker niet opvullen. Het lijkt er sterk op dat het behagen van vooral Unilever en Shell zwaarder weegt voor het huidige kabinet dan het oplossen van de enorme woningnood.

 

HOE HET KABINET DE WONINGCORPORATIES PLUKT

Aedes, de belangenbehartiger van de corporaties, heeft berekend dat de corporatiesector in 2021 1,1 miljard euro meer aan belastingen en heffingen moet betalen dan in 2017. Dat bedrag bestaat uit drie elementen. 

In de eerste plaats stijgt de vennootschapsbelasting doordat corporaties nog maar een bedrag van 30 procent van de EBITDA mogen aftrekken voor de belasting. Dat betekent 300 miljoen euro extra belasting per jaar.

Los daarvan zou de vennootschapsbelasting toch al met circa 500 miljoen euro zijn gestegen. Dat heeft enerzijds te maken met het feit dat de fiscaal compensabele verliezen uit de moeilijke tijd opraken. Daarnaast is het bezit van de corporaties – als gevolg van krapte op de woningmarkt – de afgelopen tijd enorm in waarde gestegen. Die waardestijging komt als winst in de boeken en daarover moet belasting worden betaald.

Het derde element is verhuurdersheffing. Die staat volgens het regeerakkoord op 1,7 miljard euro. Maar de verhuurdersheffing is gekoppeld aan de WOZ-waarde en die stijgt mee met de woningmarkt. Die hogere WOZ-waarde zal ertoe leiden dat de verhuurdersheffing op in 2021 300 miljoen hoger zal zijn dan in het afgelopen jaar het geval was.

Middeldure huur: ook een taak voor corporaties?

15 mei 2017

De afgelopen maanden was het volop in het nieuws. De middeninkomens raken in de knel omdat ze te weinig verdienen om een woning te kopen, maar teveel voor de sociale huur. Er is een groot tekort aan middeldure huurwoningen; door de crisis is jarenlang (veel) te weinig bijgebouwd. Daar komt bij dat woningcorporaties, die in het verleden regelmatig middeldure huurwoningen ontwikkelden, sinds de nieuwe Woningwet min of meer buitenspel zijn gezet.

Is er een taak voor corporaties in de middeldure huur weggelegd? En als Den Haag dat vindt, wat moet er dan qua regelgeving gebeuren? Zoals bekend is de Woningwet per 1 juli 2015 aanzienlijk verscherpt. Voor commerciële activiteiten is toestemming van de Autoriteit Woningcorporaties vereist. Hoewel begrijpelijk na de misstanden in de sector reikt de regel (te) ver.

Het ontwikkelen van middeldure huur is volgens de rijksoverheid ook een commerciële activiteit. Wil een corporatie een paar woningen in de vrije sector bouwen, dan heeft ze toestemming nodig. Die toestemming krijgt de corporatie pas na het doorlopen van een tijdrovende procedure. Daarvoor moet de corporatie, met medewerking van de gemeente en het WSW, de markttoets, de financiële toets en de rendementstoets doorlopen. In de praktijk blijkt dat lang niet alle gemeenten daar tijd en energie in willen steken. Zonder markttoets kan de corporatie de toestemming vergeten. Het plan strandt dan direct. In de praktijk blijken er nauwelijks markttoetsen te worden uitgevoerd.

Na bijna twee jaar verscherpte wetgeving kunnen we concluderen dat zowel gemeenten als corporaties geen zin hebben in deze bureaucratische procedure en dat veel corporaties zich alleen nog maar willen toeleggen op het ontwikkelen van sociale woningbouw. Daar is immers geen toestemming voor nodig en biedt de corporatie nog toegevoegde waarde.

Interessant is daarom de vraag wat er zou gebeuren als het administratieve struikelblok wordt opgelost. Gaan corporaties meer middeldure huur bouwen als er in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting komt te staan dat toestemming niet is vereist voor de ontwikkeling van middeldure huur? Dit is eenvoudig te regelen, maar zou dit ook het tekort oplossen of zijn er nog andere redenen waarom corporaties zich hier niet (meer) op toeleggen?

Uiteraard hoor ik graag of u het gesprek hierover verder wil aangaan.

Eelkje van de Kuilen,
partner bij AKD advocaten, notarissen en belastingadviseurs

10 Kansen voor middenhuur

15 juni 2017

Onderzoekers, adviesbureaus, belangenvertegenwoordigers, politici en lokale beleidsmakers zijn het erover eens: er zijn veel meer huurwoningen in het middensegment nodig. Tegelijkertijd is duidelijk dat het bouwen van middeldure huurwoningen niet vanzelf gaat. Ondanks een waarneembaar stijgende vraag, komt de realisatie maar moeizaam van de grond. Dat is jammer, want voor een goed functionerende woningmarkt is een vitaal middensegment van grote betekenis. De vraag is hoe we het aanbod van middeldure huurwoningen kunnen vergroten.

De ongelijkzijdige driehoek

Gemeenten, marktpartijen/beleggers en woningcorporaties spelen een bepalende rol bij de realisatie van huurwoningen in het middensegment op de woningmarkt. Zij hebben echter gebrekkig zicht op elkaars (on)mogelijkheden en rollen, die bovendien met de invoering van de nieuwe Woningwet in 2015 zijn veranderd. In de onderstaande driehoek geeft de dikte van de pijlen de intensiteit van de onderlinge relaties aan: in (jarenlange) contacten, in inzicht in motieven en bekendheid in werkwijzen, in afspraken en beleidsteksten. De driehoek is bepaald onevenwichtig te noemen. De figuur laat zien dat vooral versterking van relaties tussen gemeenten en marktpartijen en tussen corporaties en marktpartijen nodig is om het aanbod van middenhuur te stimuleren.

Particuliere of markthuur als het ondergeschoven kindje

Er zijn drie ‘smaken’ op de Nederlandse woningmarkt: je koopt een huis (dat doet circa 58%) je huurt bij een corporatie (circa 32%) of je huurt particulier. Met bijna tien procent is de laatste smaak duidelijk het ondergeschoven kindje, terwijl het in de jaren vijftig nog de grootste sector was, zie figuur 2. Sinds de Tweede Wereldoorlog werden beleidsmatig zowel de sociale huursector gesteund (met goedkope leningen, goedkope grondprijzen, huursubsidies) als de koopsector (hypotheekaftrek), maar de particuliere huursector niet. Het gevolg was dat de particuliere huursector in de na-oorlogse jaren steeds verder marginaliseerde. Onder invloed van het kabinetsbeleid van Rutte-II en minister Blok is hierin overigens wel een kentering opgetreden, maar het aandeel van de particuliere huursector is nog steeds aanzienlijk kleiner dan midden jaren 80 en daarvoor.

Figuur 2. Bron: PBL, 2017; Elsinga & Wassenberg, 2014

De particuliere huursector wordt wel beschouwd als ‘smeerolie’ op de woningmarkt, maar dan moet de bus met olie wel voldoende groot zijn. Woningzoekenden vallen anders al gauw tussen wal en schip: spoedzoekers kunnen niet terecht, mensen die geen tijd hebben om eerst jarenlang op een wachtlijst te staan, of te sparen voor een huis, mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning en te weinig voor een koophuis, mensen met een onzeker toekomstperspectief, met tijdelijke arbeids- of studiecontracten, of mensen die zich voor plotselinge gebeurtenissen gesteld zien, zoals een scheiding. RIGO heeft de groep die tussen wal en schip valt en is aangewezen is op het middeldure huursegment becijferd op ruim 500.000 huishoudens. Een belangrijk deel daarvan (ca. 43%) huurt momenteel een woning in de gereguleerde sector. Daarnaast is er een groep van ca. 280.000 huurders met een inkomen boven de inkomensgrens van de sociale doelgroep (EU-grens van € 40.000,=) die wel kunnen kopen, maar wil (blijven) huren. In andere Europese landen kan deze groep dikwijls terecht in de particuliere huursector, maar in Nederland schiet dit aanbod tekort.

Het tekort aan middenhuur in beeld

Woningmarkten in het algemeen en de Nederlandse in het bijzonder, zijn vanuit economisch perspectief een wonderlijk fenomeen. Eigenlijk is het geen echte markt. Op een echte markt zoeken vraag en aanbod elkaar. Er wordt geleverd waar de meeste vraag naar is. De woningmarkt functioneert anders. Figuur 3 laat dat zien. Links zien we de inkomensverdeling, schematisch weergegeven. In het middelste plaatje staat de woningmarkt zoals die geldt voor steden als Leiden, Amsterdam of Utrecht. Met veel goedkope (vaak sociale huur-) woningen, of dure (vaak koop-) woningen. De groep middeldure (vaak particuliere huur-) woningen is klein. In het rechterplaatje staan ze over elkaar getekend. Het tekort aan middeldure (huur-)woningen is in een oogopslag zichtbaar.

Figuur 3. De wonderlijke Nederlandse woningmarkt

Tien kansen voor meer middenhuur

Hoe zorg je voor meer middenhuurwoningen, niet alleen maar wel vooral in het particuliere (markt) segment? Daarvoor zijn veel mogelijkheden. De crux is gelegen in een goede samenwerking in de eerder genoemde driehoek gemeenten-woningcorporaties-marktpartijen/beleggers. Iedere partij kan bijdragen aan het verruimen van het aanbod. Alleen wanneer de genoemde partijen bereid zijn rekening te houden met elkaars belangen, kunnen de te maken afspraken ertoe leiden dat het gezamenlijke resultaat meer wordt dan 1+1+1.

We zetten een aantal mogelijkheden op een rij:

  1. Meer middeldure huurwoningen bouwen. Een goede optie. De doorlooptijd ervan is echter lang, dus levert pas op middellange termijn verlichting op. Beleggers klagen dat potentiële bouwlocaties worden weggeconcurreerd door de fiscaal gesubsidieerde koopsector, of gereserveerd worden voor de eveneens gesubsidieerde sociale huursector. Beleggers vangen daardoor vaak bot. Het is niet voor niets dat jaarlijks blijkt dat “er weliswaar ettelijke miljarden beschikbaar zijn, maar dat die telkenjare niet worden besteed” (zie bijv. Capital Value). Maar er zijn wel degelijk mogelijkheden wanneer gemeenten bereid zijn op korte termijn met een kleinere grondopbrengst genoegen te nemen en beleggers bereid zijn afspraken te maken over een terugbetalingsregeling bij voortijdig uitponden.
  2. Meer verbouwen en transformeren. Ook daar liggen kansen, want nog steeds staan veel kantoren en ander vastgoed leeg. Niet alle panden zijn natuurlijk geschikt, maar wel veel meer dan er nu worden verbouwd. Volgens het CBS zijn er in de periode 2011-2015 door transformatie 26.000 woningen bijgekomen, in alle drie de marktsegmenten. Dat zijn (nog) bescheiden aantallen, waar best nog wel een tandje bij kan.
  3. Verkoop van sociale huurwoningen. Beleggers staan in de rij, maar de jaarlijks verkochte aantallen woningen zijn relatief bescheiden. Corporaties willen niet verkopen, want ook de druk op het sociale huursegment is groot en neemt toe. Toch liggen hier mogelijkheden wanneer gemeenten corporaties ruimte bieden om sociale huurwoningen toe te voegen en tegelijkertijd afspraken maken over het aantal te liberaliseren duurdere sociale huurwoningen. De te verkopen woningen worden overgenomen door beleggers. Het mes snijdt nu aan drie kanten: Het aantal sociale huurwoningen blijft op peil, tegelijkertijd worden middeldure huurwoningen aan de voorraad toegevoegd en beleggersvermogen wordt in de woningmarkt geïnvesteerd. Bij de verkoop kunnen corporatie en belegger afspraken maken over een geleidelijk prijsontwikkeling voor een bepaalde periode.
  4. Huurliberalisatie in combinatie met toevoeging van sociale huurwoningen. Deze variant lijkt op de hierboven genoemde beleidsoptie, met het verschil dat de geliberaliseerde huurwoningen in beheer blijven bij de corporatie (in jargon: ze worden overgeheveld naar de niet-DAEB tak). Desgewenst maken gemeente en corporatie afspraken over het extra toevoegen van sociale huurwoningen om de afname te compenseren; ook de vraag naar betaalbare woningen is immers groot.
  5. Corporaties ontwikkelen samen met beleggers woning(ver)bouwplannen. Hier is nog veel te winnen. Dat corporaties en beleggende marktpartijen elkaar weten te vinden, is geen automatisme, zie figuur 1. Gelukkig zijn er steeds meer goede voorbeelden van. Bijvoorbeeld wanneer een complex met een gemengde bouwopgave van sociale én commerciële huurwoningen gezamenlijk wordt ontwikkeld. Of wanneer gemeente, corporatie(s), ontwikkelaars en beleggers gezamenlijk de schouders zetten onder de herstructurering van een buurt.
  6. Onderlinge relaties versterken en samenwerking bevorderen, met andere woorden: de driehoeksrelatie evenwichtiger maken. Gemeenten kunnen hierin het initiatief nemen en gebruik maken van beschikbare initiatieven. Zo organiseert Platform31 onder de titel ‘Investeerders in de stad’, oriënterende lokale bijeenkomsten om partijen nader bij elkaar te brengen en kansen te verkennen. Wanneer doorbraken geforceerd moeten worden in lokale probleemdossiers kunnen gemeenten gebruik maken van de door het Rijk georganiseerde ‘samenwerkingstafels’, onder leiding van voormalig burgemeester Rob van Gijzel.
  7. Prestatieafspraken maken. Gemeenten en beleggers kunnen concrete afspraken maken over woningtypes en – grootte, over maximale huurhoogten, over een minimale exploitatietermijn en een vergoedingsregeling bij uitponden, in ruil voor een lagere grond- of pandprijs. In combinatie met een huisvestingsverordening zijn met corporaties afspraken over doorstroming te maken. Zie bijvoorbeeld in Amsterdam waar de gemeente recent het Actieplan Meer middeldure Huur heeft gepresenteerd en in het verlengde hiervan met corporaties en marktpartijen afspraken wil maken, gebruikmakend van het erfpachtstelsel. Ook een ‘package deal’ van een aantrekkelijke ontwikkellocatie in combinatie met een minder voor de hand liggende plek (zogenaamde. bouwenvelop) is mogelijk.
  8. Het stimuleren van gewenste ontwikkelingen: bijvoorbeeld een financiële prikkel voor partijen die leegstaand vastgoed herontwikkelen tot energiezuinige woningen (middels bijvoorbeeld verlaging van de verhuurderheffing of fiscale vrijstelling). Een variant is een regelluwe zone. De gemeente kan dan onder voorwaarden panden of plekken aanwijzen waar de markt, zonder dwang van WWS of puntengrens, naar eigen inzicht kan ontwikkelen, of liever nog: herontwikkelen.
  9. Door het instellen van fiscale prikkels en/of het gericht inzetten van de verhuurderheffing. Bijvoorbeeld voor partijen die leegstaand vastgoed herontwikkelen tot energiezuinige woningen een financiële prikkel te geven (korting verhuurderheffing). Of middels fiscale voordelen voor een tweede huis als verhuurpand, zoals in ons omringende landen (Frankrijk, Engeland, Scandinavië) gebeurt (Buy to Let).
  10. Door corporaties in gebieden die voor marktpartijen (nog) niet aantrekkelijk zijn, meer ruimte te bieden om te investeren in woningen boven de liberalisatiegrens. Bijvoorbeeld door in die aangewezen gebieden de markttoets gedurende een tijdvak van enkele jaren buiten werking te stellen. Dit kan leiden tot meer en snellere woningdifferentiatie in achterstandswijken.

Dit is geen limitatieve opsomming. Er zijn nog meer mogelijkheden te bedenken. Platform31 werkt aan versterking van het middenhuursegment en werkt graag samen met alle partijen die bovenstaande en andere mogelijkheden willen verkennen, benoemen, beproeven en uitvoeren.

Dit artikel is geschreven door Fons Lustenhouwer en Frank Wassenberg.