15 juni 2017

Onderzoekers, adviesbureaus, belangenvertegenwoordigers, politici en lokale beleidsmakers zijn het erover eens: er zijn veel meer huurwoningen in het middensegment nodig. Tegelijkertijd is duidelijk dat het bouwen van middeldure huurwoningen niet vanzelf gaat. Ondanks een waarneembaar stijgende vraag, komt de realisatie maar moeizaam van de grond. Dat is jammer, want voor een goed functionerende woningmarkt is een vitaal middensegment van grote betekenis. De vraag is hoe we het aanbod van middeldure huurwoningen kunnen vergroten.

De ongelijkzijdige driehoek

Gemeenten, marktpartijen/beleggers en woningcorporaties spelen een bepalende rol bij de realisatie van huurwoningen in het middensegment op de woningmarkt. Zij hebben echter gebrekkig zicht op elkaars (on)mogelijkheden en rollen, die bovendien met de invoering van de nieuwe Woningwet in 2015 zijn veranderd. In de onderstaande driehoek geeft de dikte van de pijlen de intensiteit van de onderlinge relaties aan: in (jarenlange) contacten, in inzicht in motieven en bekendheid in werkwijzen, in afspraken en beleidsteksten. De driehoek is bepaald onevenwichtig te noemen. De figuur laat zien dat vooral versterking van relaties tussen gemeenten en marktpartijen en tussen corporaties en marktpartijen nodig is om het aanbod van middenhuur te stimuleren.

Particuliere of markthuur als het ondergeschoven kindje

Er zijn drie ‘smaken’ op de Nederlandse woningmarkt: je koopt een huis (dat doet circa 58%) je huurt bij een corporatie (circa 32%) of je huurt particulier. Met bijna tien procent is de laatste smaak duidelijk het ondergeschoven kindje, terwijl het in de jaren vijftig nog de grootste sector was, zie figuur 2. Sinds de Tweede Wereldoorlog werden beleidsmatig zowel de sociale huursector gesteund (met goedkope leningen, goedkope grondprijzen, huursubsidies) als de koopsector (hypotheekaftrek), maar de particuliere huursector niet. Het gevolg was dat de particuliere huursector in de na-oorlogse jaren steeds verder marginaliseerde. Onder invloed van het kabinetsbeleid van Rutte-II en minister Blok is hierin overigens wel een kentering opgetreden, maar het aandeel van de particuliere huursector is nog steeds aanzienlijk kleiner dan midden jaren 80 en daarvoor.

Figuur 2. Bron: PBL, 2017; Elsinga & Wassenberg, 2014

De particuliere huursector wordt wel beschouwd als ‘smeerolie’ op de woningmarkt, maar dan moet de bus met olie wel voldoende groot zijn. Woningzoekenden vallen anders al gauw tussen wal en schip: spoedzoekers kunnen niet terecht, mensen die geen tijd hebben om eerst jarenlang op een wachtlijst te staan, of te sparen voor een huis, mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning en te weinig voor een koophuis, mensen met een onzeker toekomstperspectief, met tijdelijke arbeids- of studiecontracten, of mensen die zich voor plotselinge gebeurtenissen gesteld zien, zoals een scheiding. RIGO heeft de groep die tussen wal en schip valt en is aangewezen is op het middeldure huursegment becijferd op ruim 500.000 huishoudens. Een belangrijk deel daarvan (ca. 43%) huurt momenteel een woning in de gereguleerde sector. Daarnaast is er een groep van ca. 280.000 huurders met een inkomen boven de inkomensgrens van de sociale doelgroep (EU-grens van € 40.000,=) die wel kunnen kopen, maar wil (blijven) huren. In andere Europese landen kan deze groep dikwijls terecht in de particuliere huursector, maar in Nederland schiet dit aanbod tekort.

Het tekort aan middenhuur in beeld

Woningmarkten in het algemeen en de Nederlandse in het bijzonder, zijn vanuit economisch perspectief een wonderlijk fenomeen. Eigenlijk is het geen echte markt. Op een echte markt zoeken vraag en aanbod elkaar. Er wordt geleverd waar de meeste vraag naar is. De woningmarkt functioneert anders. Figuur 3 laat dat zien. Links zien we de inkomensverdeling, schematisch weergegeven. In het middelste plaatje staat de woningmarkt zoals die geldt voor steden als Leiden, Amsterdam of Utrecht. Met veel goedkope (vaak sociale huur-) woningen, of dure (vaak koop-) woningen. De groep middeldure (vaak particuliere huur-) woningen is klein. In het rechterplaatje staan ze over elkaar getekend. Het tekort aan middeldure (huur-)woningen is in een oogopslag zichtbaar.

Figuur 3. De wonderlijke Nederlandse woningmarkt

Tien kansen voor meer middenhuur

Hoe zorg je voor meer middenhuurwoningen, niet alleen maar wel vooral in het particuliere (markt) segment? Daarvoor zijn veel mogelijkheden. De crux is gelegen in een goede samenwerking in de eerder genoemde driehoek gemeenten-woningcorporaties-marktpartijen/beleggers. Iedere partij kan bijdragen aan het verruimen van het aanbod. Alleen wanneer de genoemde partijen bereid zijn rekening te houden met elkaars belangen, kunnen de te maken afspraken ertoe leiden dat het gezamenlijke resultaat meer wordt dan 1+1+1.

We zetten een aantal mogelijkheden op een rij:

1. Meer middeldure huurwoningen bouwen. Een goede optie. De doorlooptijd ervan is echter lang, dus levert pas op middellange termijn verlichting op. Beleggers klagen dat potentiële bouwlocaties worden weggeconcurreerd door de fiscaal gesubsidieerde koopsector, of gereserveerd worden voor de eveneens gesubsidieerde sociale huursector. Beleggers vangen daardoor vaak bot. Het is niet voor niets dat jaarlijks blijkt dat “er weliswaar ettelijke miljarden beschikbaar zijn, maar dat die telkenjare niet worden besteed” (zie bijv. Capital Value). Maar er zijn wel degelijk mogelijkheden wanneer gemeenten bereid zijn op korte termijn met een kleinere grondopbrengst genoegen te nemen en beleggers bereid zijn afspraken te maken over een terugbetalingsregeling bij voortijdig uitponden.
2. Meer verbouwen en transformeren. Ook daar liggen kansen, want nog steeds staan veel kantoren en ander vastgoed leeg. Niet alle panden zijn natuurlijk geschikt, maar wel veel meer dan er nu worden verbouwd. Volgens het CBS zijn er in de periode 2011-2015 door transformatie 26.000 woningen bijgekomen, in alle drie de marktsegmenten. Dat zijn (nog) bescheiden aantallen, waar best nog wel een tandje bij kan.
3. Verkoop van sociale huurwoningen. Beleggers staan in de rij, maar de jaarlijks verkochte aantallen woningen zijn relatief bescheiden. Corporaties willen niet verkopen, want ook de druk op het sociale huursegment is groot en neemt toe. Toch liggen hier mogelijkheden wanneer gemeenten corporaties ruimte bieden om sociale huurwoningen toe te voegen en tegelijkertijd afspraken maken over het aantal te liberaliseren duurdere sociale huurwoningen. De te verkopen woningen worden overgenomen door beleggers. Het mes snijdt nu aan drie kanten: Het aantal sociale huurwoningen blijft op peil, tegelijkertijd worden middeldure huurwoningen aan de voorraad toegevoegd en beleggersvermogen wordt in de woningmarkt geïnvesteerd. Bij de verkoop kunnen corporatie en belegger afspraken maken over een geleidelijk prijsontwikkeling voor een bepaalde periode.
4. Huurliberalisatie in combinatie met toevoeging van sociale huurwoningen. Deze variant lijkt op de hierboven genoemde beleidsoptie, met het verschil dat de geliberaliseerde huurwoningen in beheer blijven bij de corporatie (in jargon: ze worden overgeheveld naar de niet-DAEB tak). Desgewenst maken gemeente en corporatie afspraken over het extra toevoegen van sociale huurwoningen om de afname te compenseren; ook de vraag naar betaalbare woningen is immers groot.
5. Corporaties ontwikkelen samen met beleggers woning(ver)bouwplannen. Hier is nog veel te winnen. Dat corporaties en beleggende marktpartijen elkaar weten te vinden, is geen automatisme, zie figuur 1. Gelukkig zijn er steeds meer goede voorbeelden van. Bijvoorbeeld wanneer een complex met een gemengde bouwopgave van sociale én commerciële huurwoningen gezamenlijk wordt ontwikkeld. Of wanneer gemeente, corporatie(s), ontwikkelaars en beleggers gezamenlijk de schouders zetten onder de herstructurering van een buurt.
6. Onderlinge relaties versterken en samenwerking bevorderen, met andere woorden: de driehoeksrelatie evenwichtiger maken. Gemeenten kunnen hierin het initiatief nemen en gebruik maken van beschikbare initiatieven. Zo organiseert Platform31 onder de titel ‘Investeerders in de stad’, oriënterende lokale bijeenkomsten om partijen nader bij elkaar te brengen en kansen te verkennen. Wanneer doorbraken geforceerd moeten worden in lokale probleemdossiers kunnen gemeenten gebruik maken van de door het Rijk georganiseerde ‘samenwerkingstafels’, onder leiding van voormalig burgemeester Rob van Gijzel.
7. Prestatieafspraken maken. Gemeenten en beleggers kunnen concrete afspraken maken over woningtypes en – grootte, over maximale huurhoogten, over een minimale exploitatietermijn en een vergoedingsregeling bij uitponden, in ruil voor een lagere grond- of pandprijs. In combinatie met een huisvestingsverordening zijn met corporaties afspraken over doorstroming te maken. Zie bijvoorbeeld in Amsterdam waar de gemeente recent het Actieplan Meer middeldure Huur heeft gepresenteerd en in het verlengde hiervan met corporaties en marktpartijen afspraken wil maken, gebruikmakend van het erfpachtstelsel. Ook een ‘package deal’ van een aantrekkelijke ontwikkellocatie in combinatie met een minder voor de hand liggende plek (zogenaamde. bouwenvelop) is mogelijk.
8. Het stimuleren van gewenste ontwikkelingen: bijvoorbeeld een financiële prikkel voor partijen die leegstaand vastgoed herontwikkelen tot energiezuinige woningen (middels bijvoorbeeld verlaging van de verhuurderheffing of fiscale vrijstelling). Een variant is een regelluwe zone. De gemeente kan dan onder voorwaarden panden of plekken aanwijzen waar de markt, zonder dwang van WWS of puntengrens, naar eigen inzicht kan ontwikkelen, of liever nog: herontwikkelen.
9. Door het instellen van fiscale prikkels en/of het gericht inzetten van de verhuurderheffing. Bijvoorbeeld voor partijen die leegstaand vastgoed herontwikkelen tot energiezuinige woningen een financiële prikkel te geven (korting verhuurderheffing). Of middels fiscale voordelen voor een tweede huis als verhuurpand, zoals in ons omringende landen (Frankrijk, Engeland, Scandinavië) gebeurt (Buy to Let).
10. Door corporaties in gebieden die voor marktpartijen (nog) niet aantrekkelijk zijn, meer ruimte te bieden om te investeren in woningen boven de liberalisatiegrens. Bijvoorbeeld door in die aangewezen gebieden de markttoets gedurende een tijdvak van enkele jaren buiten werking te stellen. Dit kan leiden tot meer en snellere woningdifferentiatie in achterstandswijken.

Dit is geen limitatieve opsomming. Er zijn nog meer mogelijkheden te bedenken. Platform31 werkt aan versterking van het middenhuursegment en werkt graag samen met alle partijen die bovenstaande en andere mogelijkheden willen verkennen, benoemen, beproeven en uitvoeren.

Dit artikel is geschreven door Fons Lustenhouwer en Frank Wassenberg.